Zyperns Wohnungskrise: Das verlorene Jahrzehnt des Wohnungsbaus

Zyperns Wohnungskrise begann nicht mit den heutigen Rekordpreisen. Ihre Wurzeln liegen mehr als ein Jahrzehnt zurück, in den Jahren nach der Finanzkrise und dem Bank-Haircut von 2013, als die Insel praktisch aufhörte zu bauen. Die Folgen davon holen den Markt erst jetzt ein.

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Zwischen 2012 und 2018 brach die Fertigstellung neuer Wohnungen auf der Insel ein, und genau in dieser Lücke liegt ein wesentlicher Grund für die heutige Wohnraumknappheit. Der Markt versucht seither, ein Defizit aufzuholen, das vor Jahren entstanden ist, und die Lücke bleibt gewaltig.

Fünf Jahre, die den Wohnungsbau veränderten

2008, auf dem Höhepunkt des Baubooms, wurden in Zypern 18.195 neue Wohneinheiten fertiggestellt. Ein Jahr später waren es noch 16.644, 2010 fielen die Zahlen auf 13.434 und 2011 auf 9.091. Dann kam der eigentliche Einbruch: 2012 nur noch 6.565 fertige Wohnungen, 2013 waren es 3.833, 2014 gerade einmal 2.718. 2015 erreichte die Fertigstellungsrate mit 2.390 Einheiten ihren Tiefpunkt. Innerhalb von sieben Jahren war die Bautätigkeit um fast 87 Prozent geschrumpft. Das war keine normale Marktkorrektur, sondern der Zusammenbruch der Fähigkeit des Landes, überhaupt noch Wohnraum zu produzieren.

Die Warnzeichen steckten in den Baugenehmigungen

Fertiggestellte Wohnungen zeigen, was der Markt geliefert hat. Baugenehmigungen zeigen, was als Nächstes kommen sollte, und hier fällt das Bild noch düsterer aus. 2009 wurden Genehmigungen für 16.688 Wohneinheiten erteilt, 2010 für 14.312. Bis 2011 sank die Zahl auf 8.839, 2012 auf 5.879 und 2013 auf 4.141. 2014 waren es nur noch 2.855 genehmigte Einheiten. Für ein wachsendes Land war das ein deutliches Warnsignal, denn jede nicht genehmigte Wohnung würde später auf dem Markt fehlen.

Eine Lücke von fast 25.000 Wohnungen

Legt man einen konservativen Richtwert von zehn Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner zugrunde, wird das Ausmaß der fehlenden Neubauten sichtbar. Zwischen 2011 und 2024 hätte Zypern Genehmigungen für rund 125.934 Wohneinheiten erwarten müssen. Erteilt wurden jedoch nur 101.337, eine Differenz von 24.597 Einheiten. Fast 25.000 Wohnungen fehlen also schlicht auf dem Markt. Besonders schmerzhaft war die Phase zwischen 2015 und 2019: In diesen fünf Jahren entstand eine Nettolücke von rund 16.400 Wohneinheiten, was etwa zwei Drittel des bis Ende 2024 verbliebenen Defizits ausmacht. Weder Preise noch ausländische Käufer oder gestiegene Baukosten erklären diesen Teil der Krise. Ein Großteil des heutigen Mangels wurde vor Jahren angelegt, als Zypern seine Wohnbauproduktion drastisch zurückfuhr.

Der Markt erholt sich, die Knappheit bleibt

Die Bautätigkeit hat sich zweifellos erholt. Baugenehmigungen deckten 2019 bereits 9.627 Wohneinheiten ab, 2021 waren es 10.506, 2023 dann 11.041 und 2024 11.329. Danach folgte ein deutlicher Sprung: 2025 wurden Genehmigungen für 16.171 Einheiten erteilt, ein Plus von 42,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr und der höchste Wert seit 2009. Das klingt zunächst nach guten Nachrichten, doch eine Genehmigung ist keine fertige Wohnung. Sie gibt niemandem einen Schlüssel in die Hand und schafft keinen zusätzlichen Wohnraum zum Mieten. Es handelt sich um künftiges Angebot, und selbst ein kräftiger Anstieg bei den Genehmigungen braucht Zeit, bis daraus bezugsfertige Wohnungen werden.

Die Bevölkerung wuchs schneller als der Wohnungsbestand

Wie groß der Druck tatsächlich ist, zeigt der Vergleich mit dem Bevölkerungswachstum. Zwischen 2019 und 2024 stieg die Bevölkerung Zyperns von rund 902.400 auf 983.000, ein Plus von etwa 8,9 Prozent. Der Wohnungsbestand wuchs im selben Zeitraum von etwa 482.000 auf 517.000 Einheiten, ein Anstieg von nur 7,3 Prozent. Die Bevölkerung wuchs also schneller als das Wohnungsangebot, genau das Ungleichgewicht, das Preise und Mieten unter Druck setzt. Zwischen 1995 und 2011 hatte sich das noch anders dargestellt: Die Bevölkerung wuchs um etwa 31 Prozent, der Wohnungsbestand um 69 Prozent, also mehr als doppelt so schnell. 2008 kamen auf 1.000 Einwohner 22,8 neue Wohnungen, umgerechnet etwa eine neue Wohnung pro 44 Einwohner. 2024 waren es nur noch 8,8 Wohnungen pro 1.000 Einwohner, eine neue Wohnung pro 113 Einwohner. Die Neubaurate pro Kopf liegt damit rund 61 Prozent unter dem Niveau von 2008.

Die politische Debatte konzentriert sich meist auf aktuelle Preise, ausländische Nachfrage oder Baukosten. Die Zahlen legen jedoch nahe, dass die eigentliche Ursache tiefer liegt und schon vor Jahren angelegt wurde. Die Baukräne sind zurück, die Genehmigungszahlen steigen, doch die Wohnungen, die damals nicht gebaut wurden, lassen sich nicht nachträglich errichten. Bis genügend neue Wohnungen tatsächlich fertiggestellt und bezogen sind, wird Zypern weiter den Preis für die Jahre zahlen, in denen kaum noch gebaut wurde.

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