Treiben ausländische Käufer die Immobilienpreise in Zypern in die Höhe?

In Nikosia wird gerade wieder heftig über ausländische Immobilienkäufer gestritten. Im Parlament arbeiten Regierung und Abgeordnete an Änderungen des Grundgesetzes, die den Erwerb von Immobilien durch Staatsangehörige außerhalb der EU einschränken sollen. Ein Abgeordneter der Akel behauptete dabei, Ausländer würden mittlerweile die Hälfte aller Verkäufe auf der Insel tätigen, und rahmte das Thema sogar als Sicherheitsfrage: Ausländer würden gezielt Land nahe der Waffenstillstandslinie, an Militäranlagen, Flughäfen und Häfen kaufen.

Innenminister Constantinos Ioannou wollte sich auf keinen Zeitplan festlegen. Ob die Änderungen noch in dieser Legislaturperiode ins Plenum kommen, hänge vom Parlament ab, nicht von der Regierung. Bestätigt hat er allerdings, dass die geplanten Regeln ein Kaufverbot für Land in der Nähe von Militärlagern vorsehen, und zwar ausschließlich für Käufer von außerhalb der EU. Auch für landwirtschaftliche Flächen sollen Beschränkungen gelten, wieder beschränkt auf Nicht-EU-Bürger. Für Flughäfen gelten bereits heute Abstandsregeln, die für alle Käufer gelten, egal woher sie kommen.

Die Hälfte aller Verkäufe? Nicht ganz

Pavlos Loizou, Geschäftsführer des Datenanalyse-Unternehmens Ask Wire, hält die vielzitierte Zahl für irreführend. Das Grundbuchamt erfasst zwei unterschiedliche Vorgänge: den hinterlegten Kaufvertrag, der oft bei Neubauten ohne separaten Eigentumstitel entsteht, und die tatsächlich abgeschlossene Eigentumsübertragung. Dieselbe Immobilie taucht also mitunter zweimal auf, einmal als Vertrag und Jahre später als Übertragung. Beide Zahlen zu addieren, verzerrt das Bild erheblich.

2025 standen 7.255 Verträgen mit Auslandsbezug insgesamt 18.114 Verträge gegenüber. Zwischen Januar und August 2026 waren es 5.562 von 13.288. Der aktuelle Anteil liegt bei rund 42 Prozent, nicht bei 50. Bei den tatsächlich abgeschlossenen Übertragungen sind es sogar nur etwa 20 Prozent. Zielt die geplante Gesetzesänderung tatsächlich nur auf Nicht-EU-Bürger, schrumpft die Zahl weiter: rund 27 Prozent bei den Verträgen, 10 bis 12 Prozent bei den abgeschlossenen Übertragungen.

Wer wirklich hinter den Käufen steckt, bleibt unklar

Wie viele Käufe auf Privatpersonen und wie viele auf Firmen entfallen, lässt sich aus den offiziellen Statistiken gar nicht ablesen. Auch wer wirtschaftlich hinter einer zypriotischen oder EU-Gesellschaft steht, wird nirgends erfasst. Loizou nennt das keine Manipulation, sondern strukturelle blinde Flecken, die seit Jahrzehnten bestehen. Ein Prüfbericht des Rechnungshofs von September 2025 fand 9.746 noch gültige Abtretungsvereinbarungen zwischen zypriotischen, EU- und Nicht-EU-Parteien, konnte sie aber nicht nach Nationalität aufschlüsseln. Verkäufe an zypriotische Firmen mit ausländischen Anteilseignern gelten rechtlich nicht als Auslandsverkäufe und werden entsprechend als Verkäufe an Zyprioten gezählt. Der tatsächliche Anteil ausländischer Käufer dürfte damit höher liegen als in der offiziellen Statistik.

Kein Beleg für Käufe an sensiblen Standorten

Für die Behauptung, viele ausländische Käufe konzentrierten sich rund um Grenzlinie, Flughäfen oder Häfen, gibt es laut Loizou keinerlei parzellenscharfe Belege. Die veröffentlichten Zahlen liegen nur auf Bezirksebene vor und lassen keine Rückschlüsse auf die Nähe zu einzelnen Anlagen zu. Der Hafen von Larnaka liegt mitten in einem städtischen Entwicklungsgebiet, in dem internationale wie lokale Käufer aktiv sind. Rund um den Hafen von Limassol haben Staat und Markt mit MyMall, dem Kasinoresort und Limassol Greens längst großflächige Projekte zugelassen. Beim Flughafen Paphos, wo die umliegenden Flächen überwiegend landwirtschaftlich ausgewiesen sind, zeigt sich dieses Muster dagegen nicht.

Treiben Ausländer wirklich die Preise?

Ausländische Nachfrage erhöht durchaus den Preisdruck, vor allem an der Küste, bei Neubauten und bei Bauland. Dass sie aber für die Wohnungsnot auf der ganzen Insel verantwortlich sind, lässt sich aus den Daten nicht ableiten. Paphos hat den mit Abstand höchsten Anteil ausländischer Käufer, aber nicht das stärkste Preiswachstum. In Famagusta liegt der Anteil bei rund 46,5 Prozent, während der Preisindex für Wohnimmobilien dort fast unverändert blieb.

Der eigentliche Unterschied liegt woanders: Lokale und ausländische Käufer bewegen sich meist in getrennten Marktsegmenten. Ausländer greifen bevorzugt zu fertigen oder neuen Wohnungen im oberen Preissegment, größeren Häusern und zunehmend zu Bauland. Zyprioten kaufen eher günstigere Häuser und Wohnungen, Grundstücke zum Selbstbauen, Dorfimmobilien und landwirtschaftliche Flächen. Ein Dorfhaus für 50.000 Euro und ein Bauprojekt für 5 Millionen Euro zählen in der Statistik gleich als eine Transaktion, sagen aber nichts über die tatsächliche Konkurrenz zwischen den Käufergruppen aus.

Regulierung ja, aber mit klarem Ziel

Loizou hält eine Regulierung durchaus für möglich, warnt aber vor einer Debatte, die zu grob geführt wird und am Ende vor allem symbolisch wirkt. Ein Genehmigungsrahmen für Käufe durch Nicht-EU-Bürger existiert bereits. Das eigentliche Problem liege in schwacher Datenverknüpfung, fehlender Transparenz über wirtschaftliche Eigentümer und einer unklaren Definition dessen, welches Risiko überhaupt adressiert werden soll.

Für Sicherheitsfragen schlägt er vor, die tatsächlich strategisch relevanten Parzellen zu kartieren und Eigentumsstrukturen dort gezielt zu prüfen, statt pauschale Regeln nach Nationalität aufzustellen. Für das Thema Bezahlbarkeit brauche es dagegen Antworten bei Bauland, Genehmigungsverfahren, leerstehenden Immobilien und dem Angebot an langfristigen Mietwohnungen. Beides lässt sich nicht mit demselben Gesetz lösen.