Ausländische Käufer erobern größeren Anteil an Zyperns Immobilienmarkt

Auf dem zyprischen Immobilienmarkt wächst der Anteil ausländischer Käufer schneller als der Markt insgesamt. Zwischen Januar und Juli 2026 unterzeichneten ausländische Staatsbürger 4.980 Kaufverträge, ein Plus von 20,3 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Gesamtmarkt legte im selben Zeitraum um 14,1 Prozent zu. Das geht aus einem aktuellen Bericht von Delphi Properties hervor, der sich auf Daten des zyprischen Grundbuchamts stützt und die Käuferstruktur zwischen 2023 und 2026 nachzeichnet.

Damit entfallen inzwischen 41,3 Prozent aller in Zypern eingetragenen Kaufverträge auf ausländische Käufer, vor einem Jahr waren es noch 39,2 Prozent. Die Erholung hat sich beschleunigt. Nach einem Rückgang von 14,9 Prozent im Jahr 2024 stiegen die ausländischen Vertragsabschlüsse 2025 um 16,1 Prozent. Im Juli 2026 wurde mit 829 Verträgen ein neuer Monatsrekord aufgestellt, ein Signal dafür, dass sich das Interesse an zyprischen Immobilien trotz höherer Zinsen und gestiegener Baukosten nicht abschwächt.

EU-Käufer holen auf

Innerhalb der Gruppe ausländischer Käufer verschiebt sich das Gewicht. Käufer aus Nicht-EU-Staaten bilden nach wie vor die größere Gruppe, wachsen aber langsamer als Käufer aus der EU. Die Zahl der Nicht-EU-Käufe stieg in den ersten sieben Monaten des Jahres um 18,9 Prozent, EU-Käufe legten um 23,0 Prozent zu. Für europäische Käufer, darunter auch viele Deutsche, bedeutet das eine wachsende Konkurrenz um attraktive Objekte in den beliebten Küstenregionen.

Der Anteil der Nicht-EU-Käufer am gesamten Immobilienmarkt Zyperns sank dadurch von 72,6 Prozent im Jahr 2023 auf aktuell 66,1 Prozent. Laut dem Bericht könnte diese Verschiebung die Nachfrage weniger anfällig für Änderungen in der Steuerpolitik einzelner Herkunftsländer machen. Welche Nationalitäten genau hinter der Nicht-EU-Gruppe stehen, also Käufer aus Großbritannien, Israel, dem Libanon, Russland, China oder den Golfstaaten, lässt sich aus den Daten allerdings nicht ablesen.

Paphos übernimmt die Führung

Regional zeigt sich ein deutliches Gefälle. Paphos hat sich zum größten Markt für ausländische Käufer in Zypern entwickelt und verzeichnete zwischen Januar und Juli 1.667 ausländische Verträge, ein Anstieg von 28,4 Prozent. Treiber sind vor allem Käufer aus der EU, deren Käufe in Paphos um 46,4 Prozent zulegten, während Nicht-EU-Käufe um 19,2 Prozent wuchsen. Die Region profitiert von ihrem Ruf als ruhigere Alternative zu Limassol, guter Anbindung und einem noch vergleichsweise moderaten Preisniveau.

Auch Larnaca profitiert kräftig. Die Zahl ausländischer Verträge stieg dort um 24,4 Prozent, EU-Käufe sogar um 36,0 Prozent, begünstigt unter anderem durch den Flughafen und laufende Infrastrukturprojekte in der Stadt. In Limassol dagegen läuft es anders. Ausländische Verträge wuchsen zwar um 13,6 Prozent, der Gesamtmarkt der Stadt aber um 19,8 Prozent. Ausländische Käufer verlieren dort also relativ an Bedeutung, ihr Anteil liegt sogar noch leicht unter dem Niveau von 2023. Das Wachstum in Limassol wird laut Delphi Properties derzeit stärker von einheimischen Käufern und Rückkehrern getragen als von internationaler Nachfrage.

Nachfrage wächst, Fertigstellung hinkt hinterher

Der Bericht findet keinen klaren Hinweis darauf, dass jüngste Steueränderungen zu einem kurzfristigen Ansturm auf zyprische Immobilien geführt haben. Die ausländische Nachfrage steigt bereits seit sechs Quartalen in Folge, ohne erkennbaren Bruch rund um die untersuchten Reformtermine. Das spricht für eine strukturelle Entwicklung, auch wenn die Autoren einschränken, dass das EU-getriebene Wachstumsmuster erst ein Jahr alt ist und sich noch bewähren muss.

Ein zweiter Befund dürfte Käufer und Entwickler stärker interessieren. Die Zahl der abgeschlossenen Eigentumsübertragungen an ausländische Käufer stieg in den ersten sieben Monaten nur um 6,9 Prozent, während die Vertragsabschlüsse um 20,3 Prozent zunahmen. Konkret standen 2.683 abgeschlossenen Übertragungen 4.980 unterzeichnete Verträge gegenüber. Diese Lücke ist die größte seit vier Jahren und deutet darauf hin, dass Bauträger mit der Nachfrage nicht in jedem Fall Schritt halten.

Für den Immobiliensektor könnte damit die eigentliche Herausforderung nicht mehr die Nachfrage sein, sondern die Lieferfähigkeit der Bauträger. Wer in Paphos, Larnaca oder anderswo auf Zypern kauft, sollte der Zuverlässigkeit des Entwicklers besondere Aufmerksamkeit widmen und genau prüfen, wie realistisch die angekündigten Fertigstellungstermine sind. Verzögerungen bei der Übergabe können gerade bei Käufern aus dem Ausland zu Problemen mit Finanzierung, Anschlussmiete oder Umzugsplanung führen.

Delphi Properties nennt drei Indikatoren, an denen sich die weitere Entwicklung ablesen lässt: ob Paphos sein schnelles EU-Wachstum halten kann, ob sich die Lücke zwischen Verträgen und Übertragungen wieder schließt und ob die ausländische Nachfrage in Limassol endlich wieder über das Niveau von 2023 steigt. Für Käufer aus Deutschland und anderen EU-Ländern bleibt der zyprische Markt damit attraktiv, verlangt aber inzwischen mehr Sorgfalt bei der Auswahl des richtigen Projekts.

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