Baukosten auf Zypern steigen weiter: Warum das die Wohnungsnot verschärft

Zyperns Immobilienmarkt kämpft schon jetzt mit engem Angebot, langen Genehmigungszeiten und teurem Bauland. Jetzt liefert das Statistische Amt Zahlen, die zeigen, dass ausgerechnet die Baukosten selbst zum größten blinden Fleck in der Wohnungsdebatte geworden sind.

Der Baumaterialpreisindex zog im Juli erneut an. Laut den jüngsten Daten des zyprischen Statistikamts stieg er im Jahresvergleich um 3,33 Prozent auf 123 Punkte, mit dem Basisjahr 2021 bei 100. Einzelne Materialgruppen legten deutlich stärker zu. Elektromaterial verteuerte sich um 6,61 Prozent, Kunststoffe um 6,58 Prozent, Aluminium und andere Metallprodukte um 6,14 Prozent, Holzprodukte um 5,12 Prozent. Der Gesamtindex liegt inzwischen rund 23 Prozent über dem Niveau von 2021.

Ein Prozentsatz, der mehr aussagt als er zeigt

Wichtig ist die Einordnung. Ein Anstieg der Materialpreise um 3,33 Prozent bedeutet nicht automatisch, dass eine Wohnung um denselben Betrag teurer wird. Material ist nur ein Kostenblock unter mehreren, neben Grundstück, Planung, Finanzierung und Arbeitskosten. Entscheidend ist aber, dass dieser neue Anstieg nicht bei null beginnt, sondern auf einem bereits deutlich erhöhten Niveau aufsetzt. Wer heute baut, zahlt für dieselben Materialien fast ein Viertel mehr als noch vor vier Jahren, und diese Differenz verschwindet nicht einfach wieder.

In der öffentlichen Debatte über Zyperns Wohnungskrise geht es meist um Kaufpreise und Mieten. Über die Kosten, die entstehen, bevor eine Wohnung überhaupt auf den Markt kommt, wird deutlich seltener gesprochen. Dabei durchläuft jedes Projekt eine lange Kette: Grundstückskauf, Planung, Genehmigung, Finanzierung und erst am Ende der eigentliche Bau. Steigen die Kosten an jedem dieser Punkte, wächst der Druck auf das gesamte Projekt, lange bevor der erste Interessent eine Besichtigung vereinbart.

Wenn Verzögerung zur Kostenfalle wird

Bauträger können einen Teil der Mehrkosten selbst auffangen. Ab einem gewissen Punkt wird ein Projekt aber schlicht unwirtschaftlich. Dann bleiben zwei Möglichkeiten. Entweder wird das Vorhaben verschoben oder ganz gestrichen, was das Angebot an neuen Wohnungen weiter verknappt. Oder es geht trotz höherer Kosten voran, wodurch sich der Verkaufspreis erhöht. Für Käufer und Mieter ist beides ungünstig. Im ersten Fall gibt es weniger Wohnraum, im zweiten wird der vorhandene teurer.

Genehmigungsverfahren sind dabei ein besonders anschauliches Beispiel. Jeder Monat Verzögerung erhöht die Finanzierungskosten und die Verwaltungslast eines Projekts. Gleichzeitig steigt das Risiko, dass zwischenzeitlich weitere Materialpreissteigerungen dazukommen. Ein Projekt, das eigentlich heute starten könnte, aber erst in ein bis drei Jahren beginnt, liefert nicht einfach nur später Wohnraum. In den meisten Fällen liefert es ihn auch teurer, und zwar unabhängig davon, wie gut die ursprüngliche Kalkulation war.

Auf die einzelne Wohnung gerechnet, klingen solche Verzögerungen oft nach Details der Bauwirtschaft. In der Summe über den gesamten Markt betrachtet, ergeben sie jedoch genau die Kombination, die Zyperns Wohnungsmarkt am wenigsten gebrauchen kann. Weniger Angebot trifft auf höhere Kosten, und beide Effekte verstärken sich gegenseitig.

Was sich in Zypern beeinflussen lässt

Globale Rohstoffpreise für Metall, Holz oder Kunststoff kann kein Land im Alleingang steuern. Anders sieht es bei den Kostenfaktoren aus, die direkt in Zypern entstehen. Genehmigungsverfahren lassen sich beschleunigen, doppelte Prüfschritte abbauen. Moderne Bauverfahren und Technologien können sowohl Zeit als auch Kosten reduzieren. Und in Regionen mit besonders hoher Nachfrage könnte mehr Bauland aktiv freigegeben werden.

Jede neue Steuer, Abgabe oder regulatorische Auflage für die Baubranche sollte an einem einfachen Maßstab gemessen werden. Wie stark treibt sie am Ende den Preis einer Wohnung nach oben? Bezahlbarer Wohnraum entsteht nicht nur über den Preis, den ein Käufer am Ende zahlt. Er wird viel früher geprägt, nämlich in den Bedingungen, unter denen eine Wohnung geplant, genehmigt und gebaut wird.

Für Käufer aus Deutschland, die den zyprischen Markt beobachten, liefert das eine klare Lehre. Wer in ein Neubauprojekt investiert, sollte nicht nur den aktuellen Quadratmeterpreis prüfen, sondern auch den Stand der Baugenehmigung und die Kalkulationsgrundlage des Entwicklers erfragen. Projekte mit abgeschlossener Genehmigung und fixierten Baukosten bieten deutlich mehr Planungssicherheit als Vorhaben, die noch mitten im Verfahren stecken und deren Endpreis erst nach Fertigstellung feststeht.

Die Zahlen vom Juli sind damit weniger eine Randnotiz als ein Warnsignal für alle, die in den kommenden Jahren auf Zypern bauen oder kaufen wollen. Wer die Entwicklung der Baukosten ignoriert, unterschätzt einen Teil der Preisbildung, der am Ende genauso wichtig ist wie Lage oder Ausstattung.

Quelle: Cyprus Property News

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