Warum Bestandsimmobilien auf Zypern ab 2027 deutlich interessanter werden könnten

Ab Januar 2027 wird der Kauf eines Neubaus auf Zypern teurer. Nicht dramatisch, nicht über Nacht, aber spürbar. Der Grund ist eine steuerliche Änderung, die in der öffentlichen Diskussion bisher wenig Aufmerksamkeit bekommen hat, für Kaufentscheidungen aber relevant ist.

Über Jahre konnten Käufer bestimmter Neubauten von einem reduzierten Mehrwertsteuersatz von 5 Prozent profitieren. Das war ein erheblicher Vorteil: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro machte das einen Unterschied von 70.000 Euro gegenüber dem regulären Satz von 19 Prozent. Diese Übergangsregelungen laufen Ende 2026 aus. Wer danach einen Neubau kauft, zahlt in vielen Fällen die vollen 19 Prozent Mehrwertsteuer, je nach Käuferprofil und Nutzung.

Was das für den Vergleich zwischen Neubau und Bestand bedeutet

Bestandsimmobilien unterliegen beim Wiederverkauf grundsätzlich keiner Mehrwertsteuer. Stattdessen fallen Transfergebühren an, die sich bei einem Objekt für 300.000 Euro auf rund 12.000 Euro belaufen. Ein vergleichbarer Neubau nach 2027 kostet denselben Käufer 57.000 Euro Mehrwertsteuer. Die Differenz liegt bei rund 45.000 Euro. Das ist kein Randthema, wenn man überlegt, dass Käufer diesen Betrag alternativ in die Erstausstattung, eine bessere Lage oder schlicht in die Renditeberechnung stecken könnten.

Der Markt reagiert langsam auf solche Veränderungen. Viele Neubauprojekte wurden unter den alten Rahmenbedingungen kalkuliert und verkauft, die Fertigstellungen laufen noch bis weit in 2026. Solange diese Pipeline nicht ausgeschöpft ist, wirkt die Änderung gedämpft. Danach dürfte der Kostenvorteil von Bestandsobjekten deutlicher sichtbar werden.

Das heißt nicht, dass Neubau grundsätzlich unattraktiv wird. Wer als Erstkäufer die Immobilie selbst bewohnt, kann unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin von reduzierten Sätzen profitieren. Und wer auf Neubau-Qualität, Energieeffizienz und moderne Ausstattung angewiesen ist, findet im Bestand schlicht kein vergleichbares Angebot. Aber rein rechnerisch verschiebt sich das Gleichgewicht, und das ist der Punkt, den wir bei Cyprus Deals im Blick behalten.

Wir konzentrieren uns bei der Deal-Auswahl deshalb zunehmend auf Bestandsobjekte in Lagen mit stabiler Nachfrage. Nicht weil Neubau grundsätzlich schlechter ist, sondern weil der steuerliche Rahmen gerade in diese Richtung zeigt.

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Hinweis: Die steuerliche Behandlung hängt von der individuellen Situation ab. Dieser Artikel ersetzt keine Beratung durch einen zyprischen Steueranwalt.