Berufungsgericht Zypern stärkt Eigentumsrechte von Immobilienkäufern

Das zyprische Berufungsgericht hat vergangene Woche einen Bauträger abgeblitzt, der sich gegen die Eigentumsübertragung an einen Käufer gewehrt hatte. Einstimmiges Urteil, vollständige Abweisung der Klage. Für alle, die gerade eine Immobilie auf Zypern suchen oder bereits gekauft haben, ist das eine relevante Entwicklung, denn der Title Deed Zypern, also der offizielle Eigentumsnachweis, war jahrelang eines der größten Risiken beim Kauf auf der Insel.

Die Geschichte dahinter ist komplex. Jahrelang saßen zehntausende Käufer in einer unangenehmen Lage: vollständig bezahlt, eingezogen, aber kein Title Deed auf ihrem Namen. Der Grund war fast immer derselbe: Bauträger hatten Hypotheken auf den Grundstücken, die vor der Weiterveräußerung nicht bereinigt wurden. Die Bank hielt das Grundbuch fest, der Käufer wartete. Manchmal Jahre.

2015 schuf das zyprische Parlament das sogenannte Trapped Buyers Law, das dem Grundbuchamt erlaubte, Eigentumsübertragungen auch gegen den Widerstand der Gläubigerbanken durchzusetzen. Tausende Fälle wurden seitdem gelöst. 2024 kam dann der Rückschlag: Das Berufungsgericht kippte Teile des Gesetzes wegen Verfassungswidrigkeit, weil die Banken zu wenig Mitspracherecht gehabt hätten. Laufende Anträge lagen plötzlich auf Eis.

Die Antwort war das Gesetz 110(I)/2025, eine überarbeitete Version, die den verfassungsrechtlichen Einwänden Rechnung trägt. Käufer mit vollständig bezahlten Immobilien können jetzt wieder direkt beim Grundbuchamt die Übertragung beantragen. Verweigert eine Bank, hat der Käufer 45 Tage Zeit, vor Gericht zu gehen. Ein Richter kann die Bankzustimmung dann ersetzen.

Das aktuelle Urteil ist die erste ernsthafte Probe für diesen neuen Rahmen, und er hat gehalten. Das Gericht hat klargemacht, dass Bauträger die Übertragung nicht länger blockieren können, wenn der Kaufpreis vollständig geflossen ist. Das ist keine Revolution, aber es schließt eine Lücke, die in den letzten zwei Jahren viel Unsicherheit produziert hat.

Was das für den Kauf bedeutet

Wer eine Bestandsimmobilie auf Zypern kauft, bei der der Title Deed noch nicht übertragen wurde, trägt weiterhin ein Restrisiko. Das Urteil macht die Situation besser, aber es eliminiert das Risiko nicht. Ein unabhängiger Anwalt, der vor Vertragsunterzeichnung das Grundbuch prüft, ist kein optionaler Schritt. Der Kaufvertrag sollte außerdem innerhalb von sechs Monaten beim Grundbuchamt hinterlegt werden, das sichert die Käuferrechte gegenüber späteren Gläubigern des Verkäufers.

Bei Neubauten gilt: Wer den Kaufvertrag ohne explizite Klausel zur Eigentumsübertragung unterschreibt, gibt dem Bauträger unnötig viel Spielraum. Kein seriöser Anwalt würde das so durchgehen lassen.

Bei Cyprus Deals kennzeichnen wir jeden Deal mit dem aktuellen Title-Deed-Status. Objekte bei denen der Titel bereits auf den Verkäufer übertragen wurde, erhalten ein grünes Badge, bei offenem Status weisen wir explizit darauf hin.

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